Bir arsa satın almadan veya mevcut araziniz üzerine bir proje geliştirmeden önce sormanız gereken ilk soru şudur: “Bu arsanın yapılaşma izni nedir?” “e İmar Sorgulama” Bir arazinin konut, ticari alan, park veya okul alanı olup olmadığını; üzerine kaç katlı bina yapılabileceğini gösteren resmi verilere ulaşmak için yapılan dijital işleme e imar sorgulama denir.
Bu rehberde; belediyelerin sistemleri üzerinden imar durumu sorgulamanın inceliklerini, sorgu ekranında karşılaşacağınız teknik terimlerin (Emsal, Gabari vb.) anlamlarını ve bu işlemin neden kritik olduğunu inceledik.
e İmar Sorgulama Nedir?
e imar sorgulama, belediyelerin Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) altyapısını kullanarak, vatandaşların internet üzerinden ada ve parsel bilgilerini girmek suretiyle gayrimenkulün güncel imar plan notlarına eriştikleri hizmettir.
Bu sistem size şunları gösterir:
-
Arsanın yüz ölçümü ve geometrisi.
-
Yapılanma koşulları (Ayrık nizam, bitişik nizam vb.).
-
Kat adedi ve bina yüksekliği.
-
Terkler (Yola veya yeşil alana giden paylar).
e İmar Sorgulama Nasıl Yapılır?
Türkiye’de imar durumu sorgulama işlemi merkezi tek bir sistemden ziyade, her belediyenin kendi veri tabanı üzerinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile entegre sistemler üzerinden yürütülür.
1. Belediyelerin Resmi Web Siteleri Üzerinden e İmar Sorgulama
En detaylı ve doğru imar verisi (Plan notları dahil), ilgili belediyenin kendi sayfasında bulunur.
-
Arsanın bağlı olduğu Belediyenin Web Sitesine girin.
-
Menüden “E-İmar”, “Kent Rehberi” veya “CBS (Coğrafi Bilgi Sistemi)” başlığını bulun.
-
Karşınıza gelen harita ekranında veya form alanında Mahalle, Ada ve Parsel numaralarını girin.
-
“Sorgula” butonuna bastığınızda, parselin harita üzerindeki konumu ve yan tarafında imar durumu bilgileri (Lejant) açılacaktır.
2. TKGM Parsel Sorgu Uygulaması ile e İmar Sorgulama
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu bu hizmet, imar durumundan ziyade mülkiyet sınırlarını ve niteliğini (Arsa, Tarla, Kargir Ev vb.) görmek için kullanılır. Ancak e-imar süreciyle birlikte kullanılması önerilir.
-
Resmi Bağlantı: TKGM Parsel Sorgu Ekranı
3. e-Devlet Kapısı ile e İmar Sorgulama
Bazı belediyeler verilerini e-Devlet sistemine entegre etmiştir.
-
turkiye.gov.tr adresine girip arama çubuğuna “İmar Durumu Sorgulama” yazarak, entegrasyonu olan belediyelerdeki arsalarınızı kontrol edebilirsiniz.
Sorgulama Ekranındaki Kritik Terimler Ne Anlama Gelir?
e imar sorgulama yaptığınızda karşınıza çıkan teknik terimler, arazinin değerini belirleyen unsurlardır:
-
TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın tabanının, arsa üzerinde ne kadarlık bir alanı kaplayacağını gösterir. (Örn: 0.40 demek, 1000 m² arsanın tabanına 400 m² bina yapabilirsiniz demektir.)
-
KAKS (Kat Alanı Katsayısı) / Emsal: Arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını ifade eder. Bu oran ne kadar yüksekse, arsa o kadar değerlidir.
-
Gabari (Hmax): Binanın yapılabilecek maksimum yüksekliğini ifade eder.
-
Nizam:
-
Ayrık Nizam (A): Binanın komşu parsellere bitişik olmadığını, bahçeli olduğunu gösterir.
-
Bitişik Nizam (B): Binanın yan parseldeki binaya yapışık olacağını gösterir.
-
Neden e İmar Sorgulama Yapmalısınız?
Bu işlemi yapmadan gayrimenkul ticareti yapmak, gözü kapalı araba kullanmaya benzer.
-
Dolandırıcılıktan Korunma: Satıcı size arsayı “konut imarlı” diye satmaya çalışabilir ancak sistemde orası “Park Alanı” veya “Sit Alanı” olarak görünüyor olabilir. Bunu sadece sorgulama ile anlayabilirsiniz.
-
Yatırım Değeri: Emsal oranını öğrenerek o arsaya kaç daire yapılabileceğini hesaplayabilir, yatırımın geri dönüş süresini öngörebilirsiniz.
-
Hukuki Güvenlik: Satın alacağınız arsanın üzerinde “Kamulaştırma Şerhi” veya başka kısıtlamalar olup olmadığını önceden görebilirsiniz.
Önemli Uyarı: İnternet üzerinden yapılan e imar sorgulama işlemleri genellikle “Bilgi Amaçlıdır”. Resmi işlemlerde (İnşaat ruhsatı başvurusu, kredi kullanımı vb.) kullanmak için belediyeye giderek ıslak imzalı veya e-imzalı “Resmi İmar Durumu Belgesi” almanız gerekmektedir.
Gayrimenkul dünyasında bilgi güçtür. e imar sorgulama, sizi hatalı yatırımlardan koruyan ve mülkünüzün gerçek potansiyelini gösteren en önemli araçtır. Tapu devri yapmadan önce mutlaka Mahalle/Ada/Parsel bilgileriyle dijital kontrolü yapmalı, şüpheli durumlarda ise belediyenin İmar Müdürlüğü ile bizzat görüşmelisiniz.
